임차인의 배당 여부, 임차인이 전액 배당을 받을까?

경매를 하다 보면 임차인의 배당 권리 문제는 꼭 마주치게 된다. 하지만 전입신고, 확정일자, 배당요구 등 여러 개념이 꼬여버리면 혼란스럽기 그지없다. 머리를 복잡하게 만드는 이 상황들, 핵심만 정리하면 의외로 간단하다.

임차인이 배당받기 위한 필수 조건

임차인이 배당을 받기 위해서는 세 가지를 반드시 충족해야 한다.

1. 전입신고: 집에 살고 있다는 근거
2. 확정일자: 배당 순서를 정하는 기준
3. 배당요구 신청: 법원에 배당받겠다는 의사 표시

이 중 하나라도 빠지면 배당을 받을 수 없으니, 경매를 준비하는 입찰자라면 이 세 가지를 무조건 체크해야 한다.

복잡한 상황들, 핵심만 딱 짚어보자

전입신고와 확정일자가 뒤죽박죽 얽히면 머리부터 아프다. 하지만 배당순위는 간단하다. 전입신고와 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 순위가 결정된다.

1. 전입신고가 말소기준보다 늦은 경우

말소기준일이 2023년 1월 1일이고 전입신고일이 2024년 1월 1일이라면? 확정일자가 아무리 빨라도 전입신고가 늦었으므로 대항력이 없다. 이 경우 임차인은 배당에 불리한 위치에 서게 된다. 확정일자가 있다면 전입신고가 확정일자보다 느렸음으로 전입신고 날짜로 배당순위가 편성된다.

 

대향력이 없음으로 입찰자가 신경쓸 것이 하나도 없다.

2. 확정일자가 늦은 경우

반대로 전입신고는 말소기준보다 빠르고 확정일자가 늦은 경우를 보자.

• 말소기준: 2023년 1월 1일
• 전입신고: 2022년 1월 1일
• 확정일자: 2024년 1월 1일

전입신고가 빠르므로 대항력은 있지만 배당순위는 확정일자를 기준으로 뒤로 밀리게 된다. 결과적으로 보증금의 일부만 배당받게 될 수도 있다.

 

즉, 대항력이 있기에 임차인이 일부만 배당을 받게된다면 낙찰자가 인수하게 된다.

3. 경매개시결정일 이후 확정일자

확정일자가 경매개시결정일보다 늦은 상황은 더 심각하다. 경매개시결정일 이전에 전입신고와 확정일자 모두 완료되어야 배당권이 유효하다.

 

그렇기에 선순위 임차인이 경매개시결정일 이후 확정일자를 냈다면, 배당에 낄 수가 없으니 낙찰자가 전액인수를 해야하는 상황이고 후순위 임차인이라면 낙찰자가 신경쓸 것이 없다.

배당요구, 이거 놓치면 아무 소용없다

모든 조건이 완벽하게 갖춰져 있어도 배당요구 신청을 하지 않으면 배당받을 수 없다. 법원은 배당요구종기일까지 신청한 사람에게만 배당을 허용한다.

 

특히 배당요구를 안 한 임차인의 경우, 입찰자는 오직 대항력만 확인하면 된다. 대항력이 있다면 그 보증금은 낙찰자가 떠안아야 할 가능성이 생기기 때문이다.

권리분석은 꼼꼼하게, 실수는 절대 안 된다

전입신고, 확정일자, 배당요구. 이 세 가지는 임차인의 권리분석에서 반드시 확인해야 할 핵심 요소다. 헷갈릴 때는 늦은 날짜가 기준이 된다는 원칙만 기억하면 된다.

 

경매개시결정일 이후에 확정일자가 설정된 경우는 배당 자체가 불가능하니 주의해야 한다. 그리고 배당요구 신청을 놓치면 아무리 완벽한 조건이라도 배당은 물거품이 된다.

 

경매는 작은 실수 하나가 큰 손해로 이어질 수 있다. 경매사이트 정보를 믿되 검증하는 습관을 들이자. 꼼꼼히 권리분석을 하면 당신의 지갑은 안전할 것이다.