부동산 기초 필수 지식 "건폐율", 투자자에게 중요한 이유

뉴스를 보면 용적률과 건폐율에 대한 이야기가 많이 나옵니다. 그만큼 이 두 가지 용어는 매우 중요합니다. 건폐율은 현재 부지에 몇 평짜리 넓이의 건축물을 지을 수 있느냐에 대한 내용입니다. 건폐율이 높을수록 넓은 건축물을 지을 수 있는 것이고, 적을수록 좁은 집을 지을 수 있는 것입니다.

건폐율

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건폐율이란?

여러분이 100평의 부지를 매수 후 건축물을 지으려하지만, 법적으로 지을 수 있는 비율이 정해져 있습니다. 예를 들어 건폐율이 80%라고 한다면 80평짜리의 건축물을 넘어서지을 수 없는 것이죠. 바로, 이것이 건폐율의 개념입니다.

건폐율과 용적률
구분	용도지역	건폐율(%)	용적률(%)
주거지역	1종전용	50	50~100
	2종전용	50	100~150
	1종일반	60	100~200
	2종일반	60	150~250
	3종일반	50	200~300
	준	70	200~500
상업지역	중심	90	400~1500
	일반	80	300~1300
	근린	70	200~900
	유통	80	200~1100
공업지역	전용	70	150~300
	일반	70	200~350
	준	70	200~400
녹지지역	보전	20	50~80
	생산	20	50~100
	자연	20	50~100
관리지역	보전	20	50~80
	생산	20	50~80
	계획	40	50~100
농림지역	-	20	50~80
자연환경보전지역	-	20	50~80

위 표를 보면 용도지역의 건폐율을 볼 수 있습니다. 1종부터 3종일번주거지역까지는 최고 60%의 건폐율이 정해져 있는 것을 볼 수 있습니다. 그렇다면 100평의 부지에 60짜리 건물을 지을 수 있는 것이죠. 물론, 이 건폐율은 이념에 따라 언제든지 바뀔 수 있으니 시기마다 정확한 조사가 필요합니다.

 

개인투자자가 건폐율을 봐야하는 이유

만약 100평의 땅이 제2종일반주거지역이라면 건폐율이 60%입니다. 100평에 60평까지 지을 수 있는 것이고, 용적률은 최대 250%이니 연면적을 최대 250평까지 지을 수 있는 것이죠.

 

이제 예를 들어볼게요. 100평짜리 땅에 건폐율 60%를 적용하여 60평짜리 건축물을 올린다고 할 시, 4층까지 지을 수 있습니다. 조금만 개념을 바꿔볼게요. 100평짜리 땅을 33.3평으로 쪼개서 건폐율 60%를 적용한다면 20평짜리 건축물을 4층까지 3개 동을 지을 수 있습니다.

 

자, 그럼 평당 500만 원에 거래가 된다고 쳐보면, 60평짜리 건물의 경우 한 층당 3억에 매도를 해야합니다. 반면 20평짜리 건축물은 1억이면 매도가 가능하죠. 물론 매도해야 하는 개수가 많아지기는 하지만 부동산의 단점인 주식처럼 환금성이 낮으면서, 매매가가 비쌀수록 매도하기 힘들다는 것이 해결됩니다.

 

또한, 매수수요가 적다면 6억의 매매가를 한층 더 낮추고 손해보면서 매도해야 한다는 불상사가 생길 수도 있죠. 그렇기에 건폐율에 대한 지식이 매우 필요합니다. 어떻게 해야 환급성을 높이고 이익을 취할 수 있는지 좋은 전략이 되기 때문이죠.

건폐율의 중요성

만약 100평의 부지의 건폐율이 50%라고 가정할 시 건축물이 차지하는 면적이 49%라고 가정해볼게요. 그럼 단 1평의 여유공간이 남아있습니다. 건물주는 이 건물에 엘리베이터가 없어서 추가로 엘리베이터 공사를 하려 하는데 외부에 추가로 덧대어서 공사를 해야 하는 상황입니다. 공사가 가능할까요?

 

불가합니다. 외부에 지어지는 엘레베이터도 건폐율에 포함이 되어서 단 1평만 가지고 엘리베이터를 설치할 수 없는 것이죠.

건폐율에 적용되는 산정범위

우리는 가끔 1층보다 다른 층들의 면적이 더 넓어보이는 건물들을 본 적이 있을 겁니다. 예술의전당 같은 것들이 건물의 아름다움을 위해서 1층보다 3층을 더 튀어나오게 만들기도 하죠. 이럴 때는 건폐율의 기준이 3층이 될까요, 1층이 될까요?

 

건폐율을 산정하는 범위는 수평투영면적을 따집니다. 수평투영면적이란 건축물의 하늘에서 바라보았을때 보이는 면적을 의미하는데요.(평면도라고 생각하시면 편합니다.) 이 중에서 가장 넓은 층의 면적을 산정합니다. 그래서 건폐율의 값이 50평이라고 한다면, 3층의 경우 50평이 넘지 않아야 하는 것이죠.

 

많은 사람들이 부지와 맞닿는 1층 면적이 건폐율이라고 생각을 하시는데, 이렇게 되면 필로티구조의 건폐율은 과연 몇인 걸까요? 부지와 맞닿는 기둥들과 계단실의 면적을 구해야 하는 건가요? 이렇게 오류가 생길 수 있기에 건폐율은 수평투영면적을 적용한다는 사실을 꼭 기억하셔야 합니다.