부린이를 위한 "갭투자"란 무엇인가!? 돈을 버는 방법 중 제일 기초

전 세계 중 유일하게 우리나라만 있는 것이 바로 전세제도입니다. 그래서 우리나라에서 부동산 투자를 하려면 가장 기본적으로 갭투자에 대해서 알아야 응용을 하고 돈을 벌 수 있는 것인데요. 그렇다면 갭투자가 과연 무엇이길래 이렇게 사람들이 열광하는 것일까요?

갭투자

목차

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갭투자란?

갭투자란 전세와 매매가의 차이를 이용하여 적은 돈으로 아파트를 구매하는 방법을 일컫습니다.

갭투자 예시
전세가	4.5억
매매가	5억
지불하는 금액	5천만

위 예시를 보시다시피 매매가 5억, 전세가 4.5억 인 매물을 여러분의 현금 5천만 원만 있으면 구입할 수 있는 개념입니다. 어떻게 이게 가능하냐면, 바로 전세라는 개념 때문이죠.

 

전세는 계약기간 동안 목돈을 맡기고 계약 만료 후에 다시 되찾아가는 개념이란 것을 모두가 다 아실 겁니다. 전세를 끼고 입주하는 사람의 입장에서는 월세가 한 푼도 나가지 않고, 목돈을 다시 되찾아 올 수 있으니 2년간 공짜로 좋은 집에서 살 수 있는 시스템이라고 생각을 하죠.

 

하나, 여기에는 오류가 있습니다. 시간이 지날수록 현금의 값어치는 떨어지기에 3억 전세를 구했다고 하더라도, 2년 뒤에 3억이 2년 전의 3억과는 값어치가 다릅니다. 짜장면이 10원 혹은 3000원 하는 시절이 있었는데 현재 최소 5000원 하는 것만 보더라도 현금의 값어치가 얼마나 떨어졌는지 알 수 있습니다.

 

갭투자는 바로 이 부분을 이용합니다. 위 내용과 반대로 생각했을 때 현금의 값어치가 떨어진다면, 돌려줘야 하는 임대인의 입장에서는 현재 3억을 구하는 것보다 2년 후에 3억을 구하는 것이 훨씬 쉬울 것입니다. 현금의 값어치가 떨어지고 물가와 자산의 값어치가 올랐기 때문이죠. 

 

다시 돌아와서 갭투자는 앞으로 현금의 값어치가 떨어질 것을 예상하고, 전세가 있는 매물을 매매가에서 현재 세입자의 전세가격을 뺀 금액을 현금으로 지불하여 아파트를 매수 후, 현재 전세인에 대한 모든 권리를 이양받아 매매가의 시세차익을 노리는 방법입니다.

갭투자, 전세금 마련하는 법

갭투자에서 전세금을 지급하는 가장 대중적인 방법은 새로운 전세세입자를 구하는 것입니다. 현재 세입자의 전세금이 4.5억이라고 할시 최소 전세 4.5억 인 새로운 세입자를 구하여 퇴거하는 세입자에게 지불하는 방식이 가장 많이 사용되고 있습니다. 물론, 4.5억 그 이상으로 전세가를 설정해도 무방합니다.

갭투자로 수익 내는 구조

여러분들이 갭투자를 통하여 단 돈 5천만 원으로 4.5억 전세가 있는 5억짜리 집을 매수했습니다. 2년의 시간이 지나 이 아파트의 가격이 8억으로 뛰었다고 가정을 해보도록 할게요.

 

그렇다면 수익률은 어떻게 따질까요? 여러분들이 전세를 완전히 해결하지 않았다면 다음 매수자도 갭투자를 하게 되는 셈이니 8억 - 4.5억 = 3.5억의 수익이 생길 것입니다. 이렇게 되면 수익률이 600%가 되네요.

 

그래서 갭투자로 매물을 매수할 때는 전세가와 매매가의 갭 차이가 낮은 것이 좋고, 매도할 때는 전세가와 매매가의 갭 차이가 큰 것이 좋습니다.

시세차익 외 수익 내는 방법

집주인들이 왜 결국 돌려줘야만 하는 돈을 받고 자신의 집에 지낼 수 있는 권리를 부여해 주는 것일까요? 바로, 목돈이 필요하기 때문이죠. 이 목돈을 굴려서 수익을 내려는 사람들, 혹은 돌려막기 하려는 사람들이 전세를 자주 이용합니다. 그래서 전세는 무이자대출이라고 불리는 것이죠.

 

갭투자 또한 이 방법을 이용 가능합니다. 현금 5천만 원으로 전세가 4.5억짜리를 갭투자를 한다고 할 시, 새로운 입주자에게 전세가를 5억을 받고 퇴거하는 사람에게 4.5억 지불 후 나머지 5천만 원에 대해서는 자신이 재투자를 하여 돈을 굴리는 방법으로도 수익을 낼 수 있습니다. 

어느 시기에 하는 것이 좋나요?

갭투자는 부동산의 상승시기에만 해야 합니다. 위의 내용들을 보시다시피 갭투자가 성공하려면 무조건 매매가격이 올라야 하는 구조고, 사려는 사람이 많아야 팔 수 있는 구조죠.

 

만약 부동산이 하락하는 시기에 갭투자를 진행한다면 여러분들은 보증금을 돌려주지 못하는 상황들이 생길 수 있습니다. 매매가가 5억, 전세가가 4.5억 인 집이 2년의 시간이 지나 매매가가 3억으로 하락했다면 여러분들은 다음 전세세입자를 최소 2억 5천에 구하더라도 현재 퇴거하는 세입자에게 2억이라는 돈을 어떻게든 마련하여 돌려줘야 합니다.

 

최악의 상황의 경우에는 다음 전세세입자를 구하지 못하여서 4.5억이라는 돈을 여러분들의 현금으로 마련해야 하죠. 그래서 꼭 부동산의 상승시기, 관심이 많을 시기, 거래가 많을 시기에 하셔야만 합니다.