만일 모든 조건이 같고 용적률만 다른 아파트 "A/B"가 있다면 어떤 것을 구매할 것인가? 많은 사람 들리 용적률을 고려 안 하지만 생각보다 투자하는데 큰 영향을 끼칩니다. 어떤 영향을 끼칠까? 부동산을 처음 접하는 사람이라면 조금 어려울 수 있으니 천천히 따라오셔야 합니다!
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낮은 용적률 = 높은 대지지분
용적률이 낮은 것이 중요한 이유는 대지지분이 많다는 것이죠. 여기서, 대지지분이란 '아파트가 점유하고 있는 토지지분'을 의미합니다. 왜 대지지분이 중요하냐? 부동산은 건축물에 가치가 있는 것이 아니라 땅에 가치가 있는 것입니다.
즉, 아파트는 땅값을 실용성 가치가 있는 건축물로 치환한 값인 것이고, 아파트를 매수하는 것은 본질적으로 정해진 땅을 공동구매하는 개념입니다.
실제로 대지지분에 따라 재건축 시 배정받는 평수가 달라지고, 추가부담금이 생기냐마냐가 결정이 됩니다. 그래서 투자를 할 때 내 대지지분이 얼마가 될 것이며, 대지지분의 값어치가 얼마나 되는가를 따져보려면 용적률을 알아야 합니다.
낮은 용적률이 중요한 이유
대치동의 재건축을 예로 들어볼까요? 우선 아래 표를 봐주세요
| 대치동 재건축 후보 아파트 | ||
| 아파트 | 용적률 | 대지지분 |
| 은마아파트 | 204% | 15.3평 |
| 대치우성1차 | 179% | 18.3평 |
| 대치쌍용1차 | 169% | 21.8평 |
| 대치쌍용2차 | 176% | 20.3평 |
| 미도아파트 | 179% | 23.2평 |
어떤가요? 은마아파트가 다른 아파트들에 비해서 용적률이 높은 편에 속합니다. 용적률이 높은 만큼 대지지분은 낮죠. 하지만 가격은 아파트 중에서 제일 높습니다. 가장 비싼 이유는 단 하나입니다. "화제성", "재건축의 상징" 하지만, 저 아파트들 중에서 용적률과 대지지분 지표"만" 참고한다면 은마아파트에는 투자하지 않을 것 같네요.
왜냐구요? 비싸다고 해봤자 1~2억 차이니까 똑같다고 가정해 보겠습니다. 대충, 대치동의 재건축 예상 용적률이 250%라고 가정해 볼게요. 전부 다 250%로 아파트를 짓는다면 누가 더 사업성이 크겠습니까? 바로 대치 쌍용1차 아파트죠. 왜? 용적률의 갭차이가 가장 크니까요. 사업성이 크다는 것은 무엇을 의미할까요?
- 사업가치가 높다 = 돈이 몰린다 = 입찰이 많다 = 대지지분의 값어치가 올라간다
그렇습니다. 사업성이 큰 것은 대지지분의 값어치가 올라가는 것을 의미하고 대지지분을 많이 가질수록 돈을 많이 벌 수 있는 것이죠.
여러분들, 저 아파트들 중에서 저 지표만 참고했을 때 한 곳만 투자한다면 어떤 것을 선택하시겠습니까? 저 같은 경우 용적률이 가장 낮은 "대치쌍용 1차", 그리고 대지지분이 가장 높은 "미도아파트" 둘 중에 하나를 고려해야겠죠. 어차피 같은 가격과 비슷한 입지니까 말이죠.
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